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Le rôle de l'État
– Les intérêts d'emprunts contractés pour acquérir L'immeuble ou réaliser les travaux;
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programme defiscalisation Loi Malraux Deville M278 08 Ardennes
Restauration immobilière Loi Malraux

Le rôle de l'État

malraux1 | 05 Novembre, 2007 10:10

En France, l'État est le principal partenaire du propriétaire, locataire, investisseur et gestionnaire immobilier. Au travers de l'imposition des transactions, des revenus fonciers et des successions, de L'impôt sur La fortune, des taxes d'habitation et des taxes foncières, Le fisc détient des droits qui représentent le tiers de la valeur de L'immobilier... C'est là une donnée fondamentale, dont l'ampleur des conséquences, au fil des ans, est rarement bien mesurée. Le comble, c'est que cette donnée a un caractère pratiquement immuable. Certes, la lourdeur des droits de mutation est un peu moins flagrante que par le passé, mais Le processus d'allégement, à défaut de prendre de l'envergure, se donne beaucoup de temps... De même, si les taxes foncières sont de notoriété publique en grande partie «déphasées» et inéquitables, Leur réforme n'en est pas moins reportée d'un gouvernement à l'autre depuis des Lustres.
La modernisation de La fiscalité de l'immobilier ne fait presque jamais partie des priorités. Les pouvoirs publics – par-delà toute considération politicienne ou idéologique – préfèrent «doper» régulièrement le secteur du bâtiment en créant des « niches», «astuces» et autres «friandises» fiscales plutôt que de se lancer dans une refonte structurelle des équilibres budgétaires. Comment, il est vrai, céder à la facilité et sacrifier au court terme ne constituerait-il pas d'irrésistibles tentations face à la perspective ardue et peu souriante de mesures qui risquent de déclencher L'impopularité et dont Le résultat concerne un avenir trop Lointain pour ne pas être posthume?
En fait, t'intervention de l'État ne se réduit pas aux mesures de nature purement fiscale. Elle se manifeste volontiers dans les «filières» de financement du Logement, qu'il s'agisse de Location ou d'accession, et jusque dans les orientations de L'épargne des ménages. Quelle que soit l'époque, les allocations ou subventions octroyées forment un enchevêtrement de sigles passablement compliqué.
Depuis plusieurs décennies, se conjuguent en effet, simultanément ou épisodiquement, avec ou sans changement de sigle, L'APL (Aide personnalisée au Logement), L'ALE (Allocation de Logement à caractère familial), L'ALS (Allocation de logement à caractère social), le prêt d'accession à la propriété, le prêt conventionné, bonifié, affecté... Les pouvoirs publics ont le sens de La distinction dès qu'il est question de soutenir financièrement L'habitat et ses occupants! Dans Le même temps, Les arbitrages opérés au sein de la Direction du Trésor et de la technostructure bancaire, quels que soient les
gouvernements qui se sont succédé, ont tendu à favoriser les placements monétaires.
Depuis le milieu des années soixante, l'économie française est censée s'internationaliser et se transformer. L'objectif prioritaire de La politique économique consiste donc à adapter L'appareil de production aux exigences de la concurrence mondiale. Dans ce contexte, Le vie Plan a consacré cet impératif industriel: il a orienté davantage L'épargne des ménages vers les entreprises qui ont pu ainsi collecter des fonds propres à bon compte pour financer Leur expansion.
Afin d'inciter les Français à modifier Leurs habitudes d'épargne, de gros moyens ont été mis en oeuvre: création de produits nouveaux, anonymes, au profil fiscal alléchant, et, en même temps, pénalisation de l'investissement immobilier. L'évolution du panorama en matière d'habitat – avec plus d'un Français sur deux propriétaires de son Logement (ou du moins d'un logement) et des besoins globalement à peu près satisfaits (ou plus exactement un parc immobilier de bonne dimension) – est venue renforcer La légitimité de cette orientation financière, du moins jusqu'à la fin du siècle dernier. Désormais, sur fond de récession économique plus ou moins avouée, de rapides évolutions apparaissent en effet et devraient entraîner de profondes remises en question, et ce à tous égards.
Les récentes mutations de l'économie sur Le territoire français se caractérisent par une restructuration en profondeur du secteur industriel et par le développement rapide des activités tertiaires. En découlent de manière quasi systématique une nouvelle spécialisation des quartiers urbains et de fortes répercussions sur les taxes locales. De nombreuses analyses démontrent, sans contestation possible, que la fiscalité a un effet discriminant manifeste: elle favorise les zones centrales au détriment des périphéries urbaines. Concrètement, le constat appelle deux remarques qui intéressent directement les particuliers.
2. D'importantes innovations
En ce début de XXI' siècle et dans l'attente d'une refonte générale de la fiscalité locale sur le territoire français, plusieurs innovations importantes sont d'ores et déjà intervenues:

• La loi dite SRU (Solidarité et renouvellement urbains) du 13 décembre 2000 a eu pour double vocation de modifier en profondeur les techniques juridiques de L'urbanisme et de réformer la fiscalité. Provoquant la disparition du plafond légal de densité, elle a eu le mérite de faire disparaître deux taxes et de corriger l'assiette de la taxe Locale d'équipement. Elle a cependant également entraîné La création d'une taxe, au titre de La «participation au financement des voies nouvelles et des réseaux».
• Le «dispositif Besson» tend à légèrement s'améliorer pour mieux soutenir l'investissement locatif, et Le régime du micro-foncier, favorable aux petits propriétaires bailleurs, est également élargi.
• Une TVA au taux de 5,5 0/0 s'applique, au moins jusqu'au 31 décembre 2003, aux travaux d'amélioration et d'entretien dans les logements achevés depuis plus de deux ans.
• Des crédits d'impôt ont été instaurés pour prendre en compte les dépenses liées à certains équipements dans La résidence principale.
• Les droits d'enregistrement au taux de 4,80 % concernent, depuis le 1" janvier 1999, Les ventes d'immeubles professionnels et commerciaux auparavant soumises à un taux de 18,20 %; ce qui, avec Le coût d'intervention du notaire, élevait les frais d'acquisition d'un bien au pourcentage souvent rédhibitoire de 20 %.
• La taxe sur les bureaux en île-de-France s'étend depuis 1999 aux Locaux commerciaux et de stockage avec, il est vrai, une exonération possible si les superficies sont inférieures à cer-
tains seuils, et un tarif réduit pour Les biens possédés par l'État et les associations sans but lucratif à caractère sanitaire, social, éducatif, sportif et culturel.
• L'avantage du quotient familial est désormais partagé entre les parents divorcés ou séparés en cas de garde alternée des enfants. À partir de l'imposition des revenus de 2003, chacun des deux premiers enfants ouvre ainsi droit à 0,25 part et Le troisième à 0,5 part. Cette attribution égalitaire du bénéfice du quotient familial à chacun des parents ne peut naturellement avoir des incidences qu'à compter des impositions établies au titre de 2004 pour la taxe d'habitation et La taxe foncière: les majorations pour charges de famille vont être, elles aussi, partagées, dans cette hypothèse de garde alternée des enfants.
E Plus de trente impôts ou taxes
À l'évidence, l'environnement fiscal, qui englobe la fiscalité de L'urbanisme et La fiscalité locale, n'est pas sans portée pour le devenir des biens immobiliers. Comment pourrait-il en être autrement sur le territoire français quand, à intervalles plus ou moins réguliers et de manière plus ou moins perceptible, plus de trente impôts ou taxes viennent les frapper!
Plus que jamais, qu'il s'agisse de la résidence principale, de la ou des résidence(s) secondaire(s), des investissements locatifs ou des détentions de parts de sociétés civiles, L'intégration des diverses contraintes et L'anticipation des événements les plus prévisibles paraissent nécessaires dans le cadre d'une gestion appropriée. De même, il vaut mieux avoir conscience que le statut de détention des biens concernés – personne physique, SCI (Société civile immobilière), SCPI (Société civile de placement immobilier), foncière (cotée ou non cotée) – n'est pas neutre au regard de la fiscalité des revenus et des plus-values.
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– Les intérêts d'emprunts contractés pour acquérir L'immeuble ou réaliser les travaux;

malraux1 | 02 Novembre, 2007 15:44

– les dépenses de travaux comme l'entretien, les réparations (toiture, remplacement de chaudière ou d'ascenseur...), Les améliorations (isolation, renforcement de la sécurité, installation d'un ascenseur). Si vous optez pour un régime d'amortissements, les dépenses d'amélioration sont amortissables à raison de 10 % pendant dix ans.

Dans L'hypothèse où L'ensemble de ces charges est supérieur au loyer annuel, le déficit foncier peut être imputé sur te revenu global imposable dans la limite de 10700 € (et pour la partie qui ne provient pas des intérêts d'emprunt). La fraction de ce déficit qui est supérieure à 10700 € ou qui a pour origine des intérêts d'emprunts viendra en diminution des revenus fonciers positifs imposables des années ultérieures, dans un délai de dix ans. Enfin, vous avez intérêt à ne jamais perdre de vue que Les revenus fonciers sont soumis au barème de L'impôt sur le revenu et qu'ils ne bénéficient pas d'abattement spécifique portant sur le revenu net. Qu'ils soient issus de la location de biens immobiliers qui vous appartiennent en propre ou qui sont la propriété de membres de votre foyer fiscal (mari, épouse et enfants à charge) dont les revenus sont imposables avec les vôtres, les revenus fonciers doivent en principe être mentionnés sur une déclaration annexe à votre déclaration de revenus.
Si vous êtes marié(e), vous ne devez, le cas échéant, remplir qu'une seule déclaration de revenus fonciers pour l'ensemble des revenus perçus par chaque membre de votre foyer fiscal.

Les revenus tirés des biens immobiliers qui sont utilisés pour les besoins d'une entreprise individuelle, commerciale ou artisanale, d'une profession non commerciale ou d'une exploitation agricole, sont imposés, suivant le cas, en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC), bénéfices non commerciaux (BNC) ou bénéfices agricoles (BA).

Si vos loyers annuels sont inférieurs à 9150 €, vous pouvez déduire l'ensemble de vos charges de manière forfaitaire, en portant vos loyers directement sur votre déclaration de revenus générale. Vous êtes alors imposé sur la base des 2/3 de vos loyers. C'est la formule la plus simple pour qui veut économiser à la fois argent et tout effort intellectuel... et qui sait se contenter de revenus fonciers assez modestes.

Les biens ruraux qui font l'objet d'un bail à long terme (au moins 18 ans) bénéficient d'une déduction forfaitaire de 15 % au titre des revenus fonciers. Ce taux passe à 50 % pour les redevances tréfoncières (du sous-sol) qui sont perçues en contrepartie du droit d'exploitation d'une carrière ou de tout autre type de gisement rural

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malraux1 | 01 Novembre, 2007 15:27

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programme defiscalisation Loi Malraux Deville M278 08 Ardennes

malraux1 | 26 Setembre, 2007 16:36

Appartement loi Malraux à Deville (Champagne-Ardenne 08)

A quelques kilomètres seulement du centre de Rouen, sur le plus joli versant de la Seine, Déville est aujourd'hui une charmante cité particulièrement appréciée pour ses équipements, sa vitalité et sa qualité de vie.

La résidence vous offre des appartements du deux au cinq pièces avec de grandes terrasses avec vue dégagée sur la colline, de larges ouvertures vitrées, de beaux volumes, une architecture soignée sur 3 niveaux.

Restauration immobilière Loi Malraux

malraux1 | 17 Setembre, 2007 11:38

Les propriétaires d'immeubles situés dans les secteurs sauvegardés ou dans des périmètres de restauration immobilière sont autorisés, à l'occasion de la réalisation de certains travaux de restauration immobilière, à imputer leur déficit foncier sans limitation de montant sur leur revenu global.

Nouveautés

Depuis l'imposition des revenus de l'année 2004, il est possible de déduire des revenus fonciers les travaux d'amélioration liés au retour à l'habitation de locaux originellement destinés à l'habitation, alors même que l'occupation temporaire à un autre usage que l'habitation a modifié la conception, l'aménagement ou les équipements de l'immeuble.
D'autre part, une ordonnance du 28 juillet 2005 a simplifié la procédure des autorisations de travaux. Elle supprime l'autorisation spéciale de travaux propre aux secteurs sauvegardés. Les travaux sont désormais soumis aux procédures classiques de permis de construire ou de déclaration de travaux, après accord de l'architecte des bâtiments de France.

Les personnes ayant investi dans des immeubles situés dans des périmètres de restauration immobilière peuvent, sous certaines conditions, imputer les déficits fonciers sans limite sur le revenu global.
La restauration immobilière consiste à modifier les conditions d'habitabilité d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles situés dans un secteur sauvegardé ou dont la qualité justifie l'accomplissement de travaux de restauration immobilière.
Les secteurs sauvegardés et les périmètres de restauration immobilière sont délimités par le conseil municipal ou, le cas échéant, par le préfet.

Les revenus de la location d'immeubles ayant fait l'objet d'une opération "Malraux" sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers sans possibilité d'option pour le régime micro-foncier.
Le déficit éventuellement généré par l'opération de restauration comprend les charges déductibles suivantes, dont la plupart sont propres au régime général des revenus fonciers :

· charges de droit commun :

- déduction forfaitaire,

- frais de gérance et de rémunération des concierges,

- dépenses engagées pour les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration,

- impôts.

· charges propres au régime de restauration immobilière :

- frais d'adhésion à des associations foncières urbaines (AFU),

- travaux de démolition imposés par le maire ou le préfet,

- travaux de reconstruction nécessités par la démolition imposée,

- travaux de transformation en logements de l'immeuble,

- et, depuis le 1er janvier 2004, travaux de réaffectation à l'habitation de tout ou partie d'un immeuble originellement destiné à l'habitation et ayant perdu cet usage.

Le caractère déductible ou non de ces travaux dépend de la date d'obtention de l'autorisation des travaux.

Certaines conditions doivent cependant être respectées pour que les travaux propres au régime de restauration immobilière soient admis en déduction du revenu global.
Elles se rapportent à :

· La zone géographique dans laquelle se situent les immeubles à restaurer.

Sont ainsi autorisés :

- les zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysagé. Les travaux engagés doivent alors être déclarés d'utilité publique ;

- les secteurs sauvegardés.

· la destination des immeubles. Les logements doivent constituer la résidence principale des locataires pendant au moins 6 ans. Le propriétaire doit louer le logement dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux. Lorsque l'immeuble est la propriété d'une société civile immobilière, les associés doivent s'engager à conserver leurs parts pendant 6 ans au moins. L'obligation de location incombe à la société.

Novembre 2007
Setembre 2007

General [5]