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Le rôle de l'État
– Les intérêts d'emprunts contractés pour acquérir L'immeuble ou réaliser les travaux;
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Le rôle de l'État

malraux1 | 05 Novembre, 2007 10:10

En France, l'État est le principal partenaire du propriétaire, locataire, investisseur et gestionnaire immobilier. Au travers de l'imposition des transactions, des revenus fonciers et des successions, de L'impôt sur La fortune, des taxes d'habitation et des taxes foncières, Le fisc détient des droits qui représentent le tiers de la valeur de L'immobilier... C'est là une donnée fondamentale, dont l'ampleur des conséquences, au fil des ans, est rarement bien mesurée. Le comble, c'est que cette donnée a un caractère pratiquement immuable. Certes, la lourdeur des droits de mutation est un peu moins flagrante que par le passé, mais Le processus d'allégement, à défaut de prendre de l'envergure, se donne beaucoup de temps... De même, si les taxes foncières sont de notoriété publique en grande partie «déphasées» et inéquitables, Leur réforme n'en est pas moins reportée d'un gouvernement à l'autre depuis des Lustres.
La modernisation de La fiscalité de l'immobilier ne fait presque jamais partie des priorités. Les pouvoirs publics – par-delà toute considération politicienne ou idéologique – préfèrent «doper» régulièrement le secteur du bâtiment en créant des « niches», «astuces» et autres «friandises» fiscales plutôt que de se lancer dans une refonte structurelle des équilibres budgétaires. Comment, il est vrai, céder à la facilité et sacrifier au court terme ne constituerait-il pas d'irrésistibles tentations face à la perspective ardue et peu souriante de mesures qui risquent de déclencher L'impopularité et dont Le résultat concerne un avenir trop Lointain pour ne pas être posthume?
En fait, t'intervention de l'État ne se réduit pas aux mesures de nature purement fiscale. Elle se manifeste volontiers dans les «filières» de financement du Logement, qu'il s'agisse de Location ou d'accession, et jusque dans les orientations de L'épargne des ménages. Quelle que soit l'époque, les allocations ou subventions octroyées forment un enchevêtrement de sigles passablement compliqué.
Depuis plusieurs décennies, se conjuguent en effet, simultanément ou épisodiquement, avec ou sans changement de sigle, L'APL (Aide personnalisée au Logement), L'ALE (Allocation de Logement à caractère familial), L'ALS (Allocation de logement à caractère social), le prêt d'accession à la propriété, le prêt conventionné, bonifié, affecté... Les pouvoirs publics ont le sens de La distinction dès qu'il est question de soutenir financièrement L'habitat et ses occupants! Dans Le même temps, Les arbitrages opérés au sein de la Direction du Trésor et de la technostructure bancaire, quels que soient les
gouvernements qui se sont succédé, ont tendu à favoriser les placements monétaires.
Depuis le milieu des années soixante, l'économie française est censée s'internationaliser et se transformer. L'objectif prioritaire de La politique économique consiste donc à adapter L'appareil de production aux exigences de la concurrence mondiale. Dans ce contexte, Le vie Plan a consacré cet impératif industriel: il a orienté davantage L'épargne des ménages vers les entreprises qui ont pu ainsi collecter des fonds propres à bon compte pour financer Leur expansion.
Afin d'inciter les Français à modifier Leurs habitudes d'épargne, de gros moyens ont été mis en oeuvre: création de produits nouveaux, anonymes, au profil fiscal alléchant, et, en même temps, pénalisation de l'investissement immobilier. L'évolution du panorama en matière d'habitat – avec plus d'un Français sur deux propriétaires de son Logement (ou du moins d'un logement) et des besoins globalement à peu près satisfaits (ou plus exactement un parc immobilier de bonne dimension) – est venue renforcer La légitimité de cette orientation financière, du moins jusqu'à la fin du siècle dernier. Désormais, sur fond de récession économique plus ou moins avouée, de rapides évolutions apparaissent en effet et devraient entraîner de profondes remises en question, et ce à tous égards.
Les récentes mutations de l'économie sur Le territoire français se caractérisent par une restructuration en profondeur du secteur industriel et par le développement rapide des activités tertiaires. En découlent de manière quasi systématique une nouvelle spécialisation des quartiers urbains et de fortes répercussions sur les taxes locales. De nombreuses analyses démontrent, sans contestation possible, que la fiscalité a un effet discriminant manifeste: elle favorise les zones centrales au détriment des périphéries urbaines. Concrètement, le constat appelle deux remarques qui intéressent directement les particuliers.
2. D'importantes innovations
En ce début de XXI' siècle et dans l'attente d'une refonte générale de la fiscalité locale sur le territoire français, plusieurs innovations importantes sont d'ores et déjà intervenues:

• La loi dite SRU (Solidarité et renouvellement urbains) du 13 décembre 2000 a eu pour double vocation de modifier en profondeur les techniques juridiques de L'urbanisme et de réformer la fiscalité. Provoquant la disparition du plafond légal de densité, elle a eu le mérite de faire disparaître deux taxes et de corriger l'assiette de la taxe Locale d'équipement. Elle a cependant également entraîné La création d'une taxe, au titre de La «participation au financement des voies nouvelles et des réseaux».
• Le «dispositif Besson» tend à légèrement s'améliorer pour mieux soutenir l'investissement locatif, et Le régime du micro-foncier, favorable aux petits propriétaires bailleurs, est également élargi.
• Une TVA au taux de 5,5 0/0 s'applique, au moins jusqu'au 31 décembre 2003, aux travaux d'amélioration et d'entretien dans les logements achevés depuis plus de deux ans.
• Des crédits d'impôt ont été instaurés pour prendre en compte les dépenses liées à certains équipements dans La résidence principale.
• Les droits d'enregistrement au taux de 4,80 % concernent, depuis le 1" janvier 1999, Les ventes d'immeubles professionnels et commerciaux auparavant soumises à un taux de 18,20 %; ce qui, avec Le coût d'intervention du notaire, élevait les frais d'acquisition d'un bien au pourcentage souvent rédhibitoire de 20 %.
• La taxe sur les bureaux en île-de-France s'étend depuis 1999 aux Locaux commerciaux et de stockage avec, il est vrai, une exonération possible si les superficies sont inférieures à cer-
tains seuils, et un tarif réduit pour Les biens possédés par l'État et les associations sans but lucratif à caractère sanitaire, social, éducatif, sportif et culturel.
• L'avantage du quotient familial est désormais partagé entre les parents divorcés ou séparés en cas de garde alternée des enfants. À partir de l'imposition des revenus de 2003, chacun des deux premiers enfants ouvre ainsi droit à 0,25 part et Le troisième à 0,5 part. Cette attribution égalitaire du bénéfice du quotient familial à chacun des parents ne peut naturellement avoir des incidences qu'à compter des impositions établies au titre de 2004 pour la taxe d'habitation et La taxe foncière: les majorations pour charges de famille vont être, elles aussi, partagées, dans cette hypothèse de garde alternée des enfants.
E Plus de trente impôts ou taxes
À l'évidence, l'environnement fiscal, qui englobe la fiscalité de L'urbanisme et La fiscalité locale, n'est pas sans portée pour le devenir des biens immobiliers. Comment pourrait-il en être autrement sur le territoire français quand, à intervalles plus ou moins réguliers et de manière plus ou moins perceptible, plus de trente impôts ou taxes viennent les frapper!
Plus que jamais, qu'il s'agisse de la résidence principale, de la ou des résidence(s) secondaire(s), des investissements locatifs ou des détentions de parts de sociétés civiles, L'intégration des diverses contraintes et L'anticipation des événements les plus prévisibles paraissent nécessaires dans le cadre d'une gestion appropriée. De même, il vaut mieux avoir conscience que le statut de détention des biens concernés – personne physique, SCI (Société civile immobilière), SCPI (Société civile de placement immobilier), foncière (cotée ou non cotée) – n'est pas neutre au regard de la fiscalité des revenus et des plus-values.
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